- У 2017 році ціни на нерухомість в Казахстані знизилися незначно
- Прогнози цін на нерухомість в 2018 році
Знаковими подіями року, що минає 2017 роки для ринку нерухомості і для країни в цілому стало проведення міжнародної спеціалізованої виставки ЕКСПО і запуск нової програми житлового будівництва «Нурли жер». Яким був для ринку нерухомості 2017 рік і які тенденції прогнозуються в 2018 році, читайте в традиційному огляді аналітичної служби kn.kz.
У 2017 році ціни на нерухомість в Казахстані знизилися незначно
На тлі ЕКСПО настрою на ринку були оптимістичними для всіх учасників ринку. Це виразилося в помітному збільшенні кількості угод, особливо в містах з високими доходами. Так, в Астані задоволений попит в порівнянні з минулим роком зріс на 39%, в Алмати - на 21,5%, Караганді - на 34%.
Ринок нерухомості Казахстану: підсумки 2017 і прогнози на 2018 рік >>>
Оптимізм і зростання попиту на ринку житла надали стримуючий вплив на ціни. Якщо протягом 2016 року ціни втратили близько 20%, то в поточному році ціни знизилися незначно. В Астані зниження склало 6,4% в тенге і 5% в доларовому еквіваленті, в Алмати додали 1,7%, а ось в Караганді середні ціни скоротилися на 8,3% в тенге і на 9,2% в доларовому еквіваленті.
Місто
Середня ціна, тг / кв .м (жовтень 2017 р)
Відхилення до жовтня 2016 року, тг / кв .м
Відхилення до жовтня 2016 року,%
Астана
340 471
-17 927
-6,4%
Алмати
381 934
+6 338
+ 1,7%
Караганда
189 787
-17 102
-8,3%
Однак поряд з цим, виправдалися побоювання з приводу серйозного дисбалансу попиту та пропозиції, яке виникло після закінчення ЕКСПО. Ринок Астани виявився перенасиченим пропозицією. Напередодні виставки з 2015 по 2017 роки було побудовано більше 5 млн кв.м житла або в середньому 2,9 кв.м на людину в рік.
Наскільки вигідний житловий позику від Жілстройсбербанка? >>>
З початку 2017 року Астані було введено 2,1 млн кв.м нового житла, а до кінця року буде здано ще 200-300 тис. Кв.м. У той же час поглинання склало 1,2-1,3 млн кв.м. Як видно, пропозиція значно перевищує попит і в найближчі роки перед забудовниками встане складне завдання по реалізації своїх об'єктів. Така проблема спостерігається вже зараз, і це позначається на ціновій політиці - ціни на вторинному ринку продовжують знижуватися, на первинному ринку - діють різні кредитні програми, акції, бонуси і розстрочки .
Що стосується нових проектів, то в 2018 році очікується зниження обсягів будівництва через проблеми з фінансуванням забудовників. В умовах дефіциту ліквідності одним з небагатьох фінансових інструментів стане субсидування процентних ставок для забудовників в рамках програми «Нурли жер».
Певну підтримку попиту забезпечить і субсидується іпотека «Нурли жер» під 10% річних, розрахована приблизно на 8 тис. кредитів на рік.
Купівля квартири в 2017 році: іпотека, держпрограми, оформлення, податки >>>
Незважаючи на те, що програма «Нурли жер» вже заробила, поки складно оцінити її вплив на ринок. Це пов'язано з поки ще коротким терміном дії програми і не таким значним обсягом державного участі. У банках другого рівня проблема фондування довгою ліквідності зберігається, тому цілком ймовірно, що такий захід не буде носити масовий характер і плани в 8 тис. Кредитів можуть залишитися не досягнутими.
Згідно з програмою «Нурли жер», субсидувати іпотеку щорічно зможуть взяти близько 8 тис. Чоловік, в той час як щороку реєструється близько 190 тис. Угод купівлі-продажу. Тобто 8 тис. Кредитів - це не така вже й велика цифра, щоб серйозно вплинути на ринок.
Після закінчення виставки в ЗМІ заговорили про можливе падіння курсу тенге, що ймовірно через виникнення дефіциту бюджету. Якщо все-таки відбудеться чергова девальвація, це додатково погіршить ситуацію на ринку, тому найближчі 2-3 роки стануть серйозним випробуванням для гравців ринку.
Чим загрожує неоплачений кредит в Казахстані? >>>
До теперішнього часу фактично тенгових ціна відкотилася до рівня початку 2014 року, тобто до часу першої девальвації, що свідчить про стагнацію цін на житло за останні 3 роки.
В Алмати весь 2017 рік ціни на житло демонстрували стабільність. Це було пов'язано з тим, що в останні роки в місті сформувався відкладений попит через невисокі обсягів введення нового житла. Фактично співвідношення попит / пропозиція склала 1 до 1.
Динаміка показника в доларовому еквіваленті показує, що з початку 2014 року доларова ціна в середньому впала більш ніж на 50%.
Поряд з цим, за спостереженнями комерційних банків в роздрібному кредитуванні спостерігалося пожвавлення попиту на іпотечні кредити за рахунок державної програми іпотечного кредитування «Нурли жер». Разом з тим, кредитна політика по відношенню до фізичних осіб залишається жорсткою і більшість банків істотної зміни не очікують.
Як вибрати ріелтора: нюанси і поради в 2017 році >>>
Незважаючи на офіційну заборону номінувати ціни на нерухомість в доларах, ринок все одно залишається прив'язаним до долара. Тому валютні коливання неодмінно позначаються на цінах.
Зростання курсу долара навесні 2017 року призвів до збільшення темпів падіння цін в середньому до 2% щомісяця.
Динаміка реєстрованих угод купівлі-продажу квартир в деяких регіонах (задоволений попит) в 2017 році показала істотне зростання. Максимальне зростання було зафіксоване в Мангістауської області - 61,3%, мінімальний - в Алматинській і Південно-Казахстанській областях - 10,6 і 11,9%, відповідно.
Як видно з діаграми, на попит сильно впливає сезонний фактор. Так, пік покупок житла припадає на літні та осінні місяці і різко падає взимку і навесні. В середньому взимку відбувається на 26% менше угод, ніж влітку.
За даними До омітета за статистикою РК
Прогнози цін на нерухомість в 2018 році
Незважаючи на що почався слабке зростання цін на сировинні товари з початку 2016 року, консенсус-прогнози аналітиків по ринку нафти на майбутні роки залишаються досить стриманими. Так, за даними Агентства Bloomberg, консенсус-прогноз економістів за цінами Urals становить 53 $ за барель в 2018 році, 54 $ - в 2019 році і 57 $ в 2020 році.
Міжнародний валютний фонд (МВФ) в своєму звіті World Economic Outlook знизив прогноз зростання економіки Казахстану в 2018 році до 2,5-3%.
Стримані прогнози по економіці дають нам підставу говорити про те, що ринок нерухомості буде мати стриману динаміку.
Розстрочка від забудовника в 2017 році: особливості, огляд пропозицій >>>
У 2018 році в Астані ми очікуємо збереження поточних тенденцій, що виражаються в зниженні цін на тлі надлишку пропозиції. Певний позитив ринку Астани поставить переїзд центрального апарату Національного банку та розвиток Міжнародного фінансового центру Астана (МФЦА), завдяки чому з'явиться додатковий імпульс у розвитку.
МФЦА офіційно почне функціонувати з січня 2018 року, однак про повноцінну роботу центру можна буде говорити через 3-4 роки.
Як купити квартиру від Жілстройсбербанка за єдиною тарифною програмою «Баспана» >>>
В Алмати ситуація буде складатися інакше. Тут за останні роки накопичився відкладений попит через низькі обсягів будівництва нового житла і співвідношення попит / пропозиція була близько до 1. Передислокація Національного банку в Астану призведе до вивільнення безлічі офісних площ і переїзду багатьох співробітників (всього в центральному апараті НБРК працює понад 800 осіб , а в системі в цілому більше 5 тис.). Тому траєкторії розвитку ринку Астани і Алмати будуть відрізнятися. Ми припускаємо, що Астана буде «падати» ще 2-3 роки, а в Алмати завдяки сформованому відкладеному попиту ціни будуть підтримуватися на поточному рівні.
Анна Шацьк, аналітична служба kn.kz
Наскільки вигідний житловий позику від Жілстройсбербанка?Чим загрожує неоплачений кредит в Казахстані?
<
